Contrato de alquiler de temporada de 11 meses de duración: ¿es legal?
Son muchos los propietarios de inmuebles que acuden al despacho para hacer un contrato de alquiler de temporada de 11 meses de duración, porque han escuchado no se sabe bien dónde, que al tener una duración inferior a 12 meses, no tendrá la obligación de prorrogarlo obligatoriamente a su vencimiento, hasta un máximo de tres años.
Además en muchos casos existe la creencia generalizada de que es más fácil “echar” al inquilino si hay algún problema con los cobros de la renta pactada.
Finalidad: Inaplicar la prórroga obligatoria del contrato de alquiler al vencimiento.
La intención, en la mayoría de los casos es tratar de eludir la obligación de prórroga forzosa que para el arrendamiento de vivienda establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, mediante la aplicación del régimen jurídico del “arrendamiento para uso distinto al de vivienda” (también conocido como de temporada) que deja a la libre voluntad de las partes fijar la duración del contrato, en lugar del que correspondería al contrato de arrendamiento de vivienda.
¿Sirve para algo? depende
A decir verdad, la respuesta sobre si “sirve para algo” (que es distinto a si “es legal”) no puede ser única ya que ello dependerá de la conducta del inquilino.
- Si el inquilino acepta la naturaleza temporal del contrato, llegado el vencimiento lo dejará sin más en caso de que el arrendador no lo quiera renovar y el contrato habrá conseguido la finalidad que perseguía: poner en manos del arrendador la decisión de renovar o no.
- Si el inquilino, llegado el vencimiento considera que su contrato no es de temporada sino que constituye su vivienda, el arrendador que no quiere renovar y pretende recuperar la posesión de su vivienda, se verá obligado a acudir a los Tribunales para ello mediante una acción de desahucio por finalización del plazo.
Ya que antes me he referido a si “es legal” esta práctica de fijar una duración de 11 meses, la respuesta es NO, ya que lo que se está realizando constituye un fraude de ley.
¿Qué dicen los Tribunales sobre los contratos de temporada de 11 meses?
Para responder a esta cuestión me voy a fundamentar en una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 20.3.2013, que en un supuesto similar al que nos ocupa: determinar si un contrato de 11 meses se debe considerar de temporada o por el contrario de vivienda, estableció lo siguiente:
“Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual.
El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad.”
La sentencia a la que nos acabamos de referir es bastante clarificadora: no es suficiente el hecho de pactar 11 meses de contrato para que sea un contrato de temporada, es más, en algunos supuestos carentes de cualquier causalidad puede ser considerado un indicio de fraude de ley.
El contrato debe expresar claramente la causa del contrato, es decir, la finalidad concreta a la que se destina el inmueble que lógicamente no debe ser la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y ello con independencia de que el contrato sea por 3,5 o 7 meses.
Para finalizar, indicar que si el inquilino no paga la renta mensual y queremos desahuciarlo, no afecta el hecho de que el contrato sea de temporada o de vivienda: en ambos casos tendré que instar un procedimiento de desahucio al que podré acumular la reclamación de rentas.
