El arrendador es una figura común no solo en el ámbito teórico del Derecho, sino también en la vida diaria. Son frecuentes los problemas derivados los contratos de arrendamiento de inmuebles, por lo que en este post hemos querido resaltar y perfilar la figura del arrendador en su calidad de figura jurídica.
En primer lugar, es importante establecer una definición clara de arrendador como de arrendatario, eliminando así toda confusión posible:
Arrendador es aquel que da o cede una cosa en arrendamiento, mientras que el arrendatario es aquel que toma en arrendamiento una cosa.
Existen una serie de puntos a tener en cuenta por el arrendador a la hora de ofrecer su vivienda en el mercado de las viviendas de alquiler, en el momento de realizar e contrato con los inquilinos, y posteriormente, en el momento de finalización de éste o en el caso de tener que emprender acciones legales contra el/los inquilinos o la comunidad de propietarios de la vivienda en alquiler. El régimen de éstas se rige por la ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, más conocida como LAU.
En primer lugar, debe cerciorarse de que la vivienda cumple con los requisitos energéticos obligatorios que aparecen en el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación energética de los edificios. En este, se establece la certificación obligatoria de todos los inmuebles disponibles para alquiler, consiste en una clasificación desde la A a la G. Este certificado energético se ha convertido en un requisito esencial, por obligatorio, a la hora de poner una vivienda en alquiler ya que las sanciones derivadas de las infracciones oscilan entre los 300 y los 6.000 euros. Este deberá ser debidamente cumplimentado y entregado al Registro general de documentos reconocidos para la certificación de la eficiencia energética.
Al firmar el contrato con el inquilino se han de tener en cuenta varios aspectos importantes en cuanto a éste. El contrato ha de ser claro y ha de contener los siguientes requisitos:
- Nombre, apellidos, DNI y en general, identidad de los contratantes.
- Identificación de la finca (tipo de vivienda, calles o edificios colindantes, y, en su caso, habitación que se alquila a cada uno de los inquilinos.
- Duración de la renta inicial. Aunque pueda cambiar, se debe estipular una fecha de inicio y una fecha de fin.
- Demás cláusulas que el arrendador haya añadido y que deberán ser conocidas por e/los inquilinos.
A la hora de escoger inquilinos y firmar el contrato, es aconsejable asegurarse de que los inquilinos han leído el contrato en su totalidad. También es bueno asegurarse de que el inquilino en cuestión es solvente, debemos asegurarnos de que dispone de ingresos suficientes como para afrontar los pagos. En caso contrario, lo más recomendable es que el arrendatario aporte un avalista o fiador que asuma la responsabilidad de los pagos mensuales en caso de no poder hacerlo el arrendatario. El avalista podrá ser avalista solidario, y el arrendador podrá emprender acciones contra el avalista o fiador solo cuando ya lo haya hecho contra el arrendatario.
De manera obligatoria, deberá exigirse el depósito de una fianza que será equivalente a una mensualidad en el caso de arrendamientos de vivienda y de 2 mensualidades para uso distinto de vivenda, tendrá que ser en metálico, como viene estipulado en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La fianza tiene como finalidad el resarcimiento del arrendador en el caso de incumplimiento de las obligaciones del inquilino, puede tratarse del incumplimiento del pago de una mensualidad o bien de daños e imperfectos causados en el mobiliario de la vivienda o en el inmueble en sí. Cada comunidad autónoma ha regulado la fianza de manera independiente, en Andalucía, la fianza será depositada en la cuenta de la Junta de Andalucía, rellenando a tal efecto el modelo 806. La devolución de ésta – si no se ha producido ningún incumplimiento de obligaciones – se hará cuando el contrato de arrendamiento haya concluido, debiendo el arrendador solicitarla a la junta de Andalucía.
Puede darse la situación, o bien durante el período de vigencia del contrato o bien al finalizar éste, que existan problemas con los arrendatarios, tales como el impago de mensualidades, o la negativa del arrendatario a entregar las llaves o desalojar la vivienda de manera voluntaria una vez resuelto el contrato. Por todo ello, el arrendador estará capacitado para interponer demanda de desahucio, también lo estará en los siguientes casos:
- Falta de pago de la fianza.
- Subarriendo que no ha sido autorizado por el arrendador.
- Causamiento de daños por parte del arrendatario en la vivienda de forma dolosa, así como obras no autorizadas.
- Llevar a cabo actividades molestas
- El arrendatario ha dejado de usar el inmueble como vivienda principal.
- Incumplimiento de obligaciones recogidas en el contrato.
Otra de las cuestiones interesantes que puede aparecer durante un contrato de arrendamiento de vivienda es la posibilidad de que el arrendatario subarriende el inmueble a una tercera persona ajena al contrato ya firmado. Es importante que acudamos al precepto legal ya que, como queda estipulado en el artículo 8 de la LAU, el subarriendo podrá llevarse a cabo siempre y cuando haya consentimiento expreso y por escrito del arrendador. La existencia de un subarriendo sin las condiciones arriba expresadas puede suponer una causa justa para la interposición de demanda de resolución de contrato y consiguiente desahucio como ya se ha señalado antes.
Como se ha podido ver, llevar a cabo un contrato de arrendamiento de vivienda no es tan fácil como pudiera parecer, lo más recomendable en estos casos es solicitar los servicios de un abogado. De esta manera, trámites como la certificación energética, la redacción del contrato o llevar a cabo informes de viabilidad de los inquilinos serán mucho más fáciles de llevar a cabo y evitarán sorpresas innecesarias con los inquilinos.
Por último señalar, que será requisito necesario para presentar demanda de desahucio, la contratación de abogado y procurador, si bien, es recomendable que cuente con la experiencia necesaria en este tipo de procedimientos y le asesore e informe durante la tramitación del mismo.
