En materia de arrendamientos urbanos, cuando se celebra un contrato de arrendamiento, es obligación del inquilino entregar al arrendador una cantidad en metálico en concepto de fianza legal. La cantidad mínima a entregar viene regulada en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y consiste en el importe correspondiente a un mes de renta en el caso de arrendamiento para uso de vivienda habitual y dos meses en el caso de arrendamiento para uso distinto de vivienda (local o vivienda de temporada), aunque las partes pueden pactar la entrega de una cantidad superior.
Esta fianza sirve para hacer frente a cualquier incumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato, normalmente a desperfectos que pudieran ocasionarse en el inmueble y al pago de mensualidades de renta, suministros y demás cantidades que debe satisfacer el arrendatario, sin perjuicio de que las partes puedan pactar otras garantías adicionales a la fianza.
Prácticamente nadie discute la exigencia de dicho requisito al arrendatario para la válida perfección del contrato, sin embargo, son muchos los casos en los que se incumple por el arrendador la obligación de depositar dicha fianza, pese a que se trata también de un obligación legal, por lo que en este post venimos a centrar la atención en la responsabilidad en que puede incurrir el arrendador en caso de incumplir con dicho requisito.
¿En qué consiste dicha obligación de depósito del arrendador?
El arrendador tiene la obligación legal de depositar la fianza que le ha sido entregada por el arrendatario en el organismo correspondiente que cada Comunidad Autónoma tiene habilitado, en el plazo establecido al efecto. En Andalucía, el depósito se regula en el Titulo II de la Ley 8/1997, de 23 de diciembre. Debe realizarse en el plazo de un mes desde la celebración del contrato de arrendamiento y el organismo competente es la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía. La formalización se realiza a través del Modelo 806.
¿Qué consecuencias tiene la falta de depósito de la fianza?
El incumplimiento de dicha obligación está considerado como una infracción grave y puede acarrear la imposición de sanciones administrativas consistentes en el pago de una multa, que nuevamente varían en función de la Comunidad Autónoma. En Andalucía, dicha multa puede ir desde los 60,10 euros hasta los 3.606,07 euros, estableciéndose como límite que no puede superar el 50 por 100 del importe de la fianza. Si se determina que el arrendador es reincidente la infracción se considera muy grave, aplicándose en ese caso una sanción consistente en el doble de lo que se hubiera impuesto si se tratara de una infracción grave.
Si el ingreso se hace con posterioridad al plazo del mes establecido, se imponen una serie de recargos.
Pero, cuidado porque además de la responsabilidad administrativa, también se puede generar una responsabilidad civil frente al arrendatario por daños y perjuicios, dado que todas las normativas tributarias autonómicas que permiten la deducción de parte del importe satisfecho por el arrendatario en concepto de rentas de alquiler, exigen como requisito para poder aplicarse dicha deducción que se haya depositado la fianza por el arrendador.
Por tanto, si el arrendatario se aplica dicha deducción en la declaración de la renta y el depósito no ha sido efectuado, es muy probable que la Agencia Tributaria le reclame el importe indebidamente deducido. En ese caso, el arrendatario podría reclamar al arrendador el importe que se dedujo y que la Agencia Tributaria le ha reclamado por el incumplimiento del arrendador, en concepto de indemnización por daños y perjuicios. Cuestión distinta, será valorar si merece la pena iniciar acciones legales en función del importe a reclamar.
En consecuencia, es muy importante recordar que la obligación legal de depósito de la fianza de alquiler corresponde al arrendador y que debe cumplir con la misma en el tiempo y forma establecidos legalmente.
Para cualquier duda acerca de la tramitación del depósito de la fianza y/o cualquier otra cuestión sobre sobre las obligaciones legales que corresponden a cada una de las partes en los contratos de arrendamiento y de las consecuencias jurídicas que puede conllevar el incumplimiento de las mismas, no dude en contactar con nosotros.
